Comprar una propiedad, ya sea para vivir en ella, invertir o construir un patrimonio, puede ser un proceso emocionante. Sin embargo, este sueño puede convertirse en una pesadilla si no se toman las precauciones necesarias. Las trampas en las transacciones inmobiliarias están más presentes de lo que muchos creen, y conocerlas es clave para evitar futuros problemas. Aquí te presentamos algunas de las situaciones más comunes que debes evitar para lograr una compra segura y tranquila.

1. El Falso propietario

Uno de los mayores riesgos en el mercado inmobiliario es tratar con personas que se presentan como propietarios cuando en realidad no lo son. Este tipo de fraude puede darse, especialmente, en propiedades de segunda mano donde los intermediarios pueden aparecer con documentación falsa.

• Cómo evitarlo: Verifica la identidad del vendedor y su título de propiedad. Es importante pedir documentos como la escritura de compraventa o el testamento (si es herencia) y, si se trata de un apoderado, asegúrate de que el poder notarial le permita realizar la venta. Un poder notarial debe incluir la facultad de “actos de dominio,” que legitima al apoderado para vender el inmueble en nombre del dueño.

2. Propiedades en herencia sin resolver

Cuando una propiedad está en proceso de herencia, pueden existir varios herederos con derechos sobre ella, lo cual puede complicar la compraventa. Si uno de los herederos no está de acuerdo, la venta podría quedar bloqueada.

• Cómo evitarlo: Solicita al vendedor el certificado de defunción del propietario original y los documentos que acrediten la adjudicación de la herencia. Es fundamental que todos los herederos firmen la autorización para la venta y asegúrate de contar con toda la documentación correspondiente.
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3. Hipotecas no declaradas

A veces, los inmuebles tienen hipotecas o deudas que el vendedor no menciona. Una propiedad hipotecada puede venderse, pero será necesario liquidar la deuda antes de concluir la transacción, lo cual puede retrasar el proceso.

• Cómo evitarlo: Solicita un certificado de libertad de gravámenes, un documento emitido por una notaría que certifica que el inmueble está libre de deudas. También puedes revisar el Registro Público de la Propiedad para confirmar que no existen gravámenes.

4. Discrepancias en las medidas de la propiedad

Es común que las medidas que aparecen en la escritura no coincidan con las medidas reales del inmueble. Esta discrepancia puede complicar la escrituración, pues será necesario regularizar el predio.

• Cómo evitarlo: Revisa la boleta predial y asegúrate de que las medidas coincidan con las de la escritura. En caso de inconsistencias, acuerda con el vendedor los pasos a seguir para resolver la situación antes de avanzar.

5. Documentación incompleta o desactualizada

Algunos vendedores no cuentan con la documentación completa o actualizada, lo cual puede retrasar o incluso impedir la compraventa. Esto sucede cuando no se han realizado los trámites correspondientes para la venta.

• Cómo evitarlo: Asegúrate de revisar toda la documentación necesaria para la venta. Verifica que los documentos estén actualizados y en orden. Si el vendedor no tiene la documentación en regla, solicita que complete el proceso antes de firmar un contrato de compraventa.

6. Fraudes en preventas

Las preventas pueden ser una oportunidad interesante, pero también son un área donde los fraudes son comunes. Al comprar una propiedad en preventa, es importante investigar la legitimidad del desarrollador y confirmar que cuenta con los permisos necesarios.

• Cómo evitarlo: Investiga la reputación del desarrollador y solicita información de proyectos anteriores. Asegúrate de que la preventa cuente con un fideicomiso que proteja los recursos de los compradores y verifica que el proyecto tenga todos los permisos para la construcción.

7. Poderes notariales falsos o limitados

En ocasiones, el vendedor presenta un poder notarial que le permite actuar en nombre del propietario, pero es importante verificar que el poder incluya la facultad de vender la propiedad.

• Cómo evitarlo: Verifica la autenticidad del poder notarial y asegúrate de que incluye “actos de dominio.” Si tienes dudas, consulta directamente con la notaría que emitió el documento para confirmarlo.

8. Donaciones revocables

Si la propiedad fue adquirida mediante una donación, es posible que esta pueda revocarse en ciertas circunstancias, lo cual generaría problemas legales en el futuro.

• Cómo evitarlo: Investiga el historial del inmueble y confirma que la donación no esté sujeta a revocación. Consulta con un abogado especializado para obtener claridad sobre este tema.

9. Contratos de compraventa incompletos o poco detallados

Un contrato de compraventa mal redactado puede dar lugar a problemas legales en el futuro. Este documento debe incluir información detallada sobre las partes, la propiedad, el precio, la forma de pago y las penas por incumplimiento.

• Cómo evitarlo: Revisa el contrato de compraventa cuidadosamente con un abogado especializado. Asegúrate de que todos los detalles estén claros y cubiertos para evitar malentendidos o futuros conflictos.

Recomendaciones generales para evitar estafas inmobiliarias

• Verifica la identidad del vendedor y su título de propiedad.
• Investiga el historial del inmueble en el Registro Público de la Propiedad.
• Solicita un certificado de libertad de gravámenes para asegurarte de que el inmueble está libre de deudas.
• Revisa cuidadosamente el contrato de compraventa con un abogado.
• Desconfía de ofertas que parezcan demasiado buenas o vendedores que te presionen para cerrar rápidamente.

Comprar una propiedad es una gran inversión, pero es crucial actuar con precaución y diligencia. Informarse sobre las estafas comunes y tomar medidas preventivas puede ayudar a evitar una pesadilla inmobiliaria y hacer de tu compra una experiencia segura y satisfactoria. 🙌🏻